400亿元重组收益托底，旭辉预计2025年由亏转盈，房企化债进入下半程

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　　3月16日，旭辉控股（集团）有限公司（下称“旭辉控股”，00884.HK）披露，得益于公司于2025年12月29日完成境外债务重组所产生的收益约400亿元，预计2025年将实现由亏转盈，股东权益应占溢利（归母净利润）约170亿元至190亿元。

　　这是旭辉自2022年以来首次实现年度盈利，截至2025年末，公司短债占比低于30%，净负债率也较2024年同期实现大幅下降。受利好消息影响，3月17日，旭辉控股开盘走高，盘中涨超10%，截至当日收盘涨5.56%。

　　需要注意的是，尽管账面实现扭亏，但旭辉方面坦言，剔除重组收益这一次性收益后，公司经营层面仍面临压力，预计2025年度股东权益应占核心亏损净额约为75亿元至90亿元，较2024年同期约58.25亿元的核心亏损额有所扩大。

　　民营房企“困境反转”

　　在连续三个完整财年录得大额亏损后，旭辉控股宣布扭亏为盈，成为民营房企“困境反转”的重要信号。

　　公告显示，基于未经审核管理账目的初步评估，旭辉预计2025年度公司归母净利润将达到约170亿元至190亿元人民币。今年1月3日，旭辉控股集团发布未经审核运营数据，2025年全年累计合同销售金额约161.0亿元，其中权益销售金额约82.9亿元。而在此之前，2022年—2024年，旭辉控股分别亏损130.49亿元、89.83亿元、70.76亿元。

　　旭辉控股指出，2025年预计由亏转盈的原因“主要得益于公司于2025年12月29日完成并公告的境外债务重组所产生的收益约400亿元”。

　　据公开信息，旭辉控股于2022年11月1日宣布启动境外重组。其中，境外债务包括10笔高级债、1笔可转债、1笔永续债以及13笔境外贷款，涉及银行、银团、长线基金、短线基金、对冲基金等多类投资人。

　　2025年9月15日，旭辉7笔境内公开市场债券的整体重组方案获债券持有人会议表决通过。涉及金额合计约100.6亿元。重组方案通过现金回收、债转股、以资抵债等方式，预计可削减债务超50亿元，且未来两年无需支付本息；

　　到2025年12月29日，旭辉控股发布公告，公司境外债务重组各项条件均已达成，重组方案正式生效，通过债转股、本金削减等方式，预计将削减债务约人民币380亿元，化债比例达67%，且公司未来三年无现金偿付境外债务本息要求。

　　而在实现由亏转盈之余，旭辉控股也通过境内外债务重组显著优化了债务结构，并压降了短期债务规模。公告显示，截至2025年末，公司短债占比低于30%。同时，债务重组大幅降低有息负债规模，并带来净资产规模的提升，使得公司净负债率水平较2024年同期实现大幅下降。

　　“低负债、轻资产、高质量”新发展模式

　　债务重组的顺利落地，为旭辉的转型发展奠定了基础，面对行业持续承压的新形势，公司也明确了全新的发展方向。

　　在去年底旭辉完成境内外债务的整体重组之时，旭辉控股CFO杨欣曾向《华夏时报》记者表示，公司境内外重组的顺利完成，有息债务规模压降过半，短期现金流压力显著缓解，“让旭辉有了站起来、恢复发展的机会”。

　　客观地说，完成境内外信用债重组只是旭辉“活下来”的前提，“站起来”绝非坦途，其经营层面的复苏仍有待时间检验。

　　整体来看，房地产行业整体仍处于承压前行的通道中。国家统计局数据显示，2025年，全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%；房屋新开工面积同比下降20.4%；新建商品房销售额83937亿元，同比下降12.6%。今年1—2月份，全国房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%；新建商品房销售额8186亿元，下降20.2%。

　　在公告中，旭辉也坦言，剔除债务重组收益后，公司2025年度股东权益应占核心亏损净额预计约为75亿至90亿元，较2024年同期的58.25亿元有所扩大。主要因可供确认收入的房地产项目竣工减少，导致收入下降，同时市场持续调整使得毛利率承压。

　　可以看到，房地产行业持续调整的背景下，旭辉正转向新的发展路径。

　　在2025年5月12日举行的境外债务重组债权人说明会上，董事局主席林中明确提出“低负债、轻资产、高质量”的发展模式，并围绕这一模式确立了三大转型方向，包括聚焦自营开发业务、做强收租业务、探索资管业务；2025年8月，林中再度强调，未来旭辉将彻底告别“高杠杆、高负债、高周转”的旧模式，转向新路径，对标铁狮门、黑石等国际知名企业，计划三年内实现重新“站起来”。

　　据了解，2025年下半年起，旭辉在昆明、贵阳、成都等多个城市的新规产品相继入市，取得较好的市场反馈。据悉，2026年，旭辉计划推出广州、成都、太原等多个项目的新一期产品，实现入市销售。

　　多家龙头民营房企化债成果显著

　　旭辉控股的债务重组落地与扭亏为盈并非个例。2025年以来，多家民营房企在债务重组方面取得突破性进展，行业风险出清进程持续加速。

　　据克而瑞（普瑞数智研究）不完全统计，截至2026年1月底，有43家出险的上市房企，总有息负债2.65万亿元。其中有约18家房企公布了相关债务重组方案，这些企业总有息负债规模约1.84万亿元，占比约69.4%。

　　“整体来看，负债规模靠前的房企债务重组已经进入下半程落实阶段，债务重组成功之后，房企总有息负债规模将大幅下降，推动行业风险出清加速，后续其余中小企业重组或也将提速。”克而瑞强调。

　　就在旭辉控股宣布“扭亏为盈”之际，3月16日，花样年控股集团有限公司（下称“花样年”，01777.HK）发布公告，透露香港法院及开曼法院分别批准了该公司的境外债务重组计划，此次重组覆盖了其未偿还的46.55亿美元境外债务。花样年没有披露境外债务的削债规模，但强调债务重组后将显著改善整体财务状况，缓解即时流动性压力。更早前，该公司5只境内债券已通过本金及利息偿付调整方案，为重组做准备。

　　值得关注的是，在债务重组落地、陆续扫清发展障碍后，多家出险房企也重新回归正常经营轨道。

　　例如，3月6日，碧桂园召开月度管理会议，首次勾勒未来3—5年的发展方向与框架。碧桂园集团董事会主席杨惠妍要求，各区域项目扎实完成各阶段任务，为“二次成长”筑牢底盘。在其看来，2026年是“十五五”开局之年，是碧桂园从保交房向正常经营转段最关键的一年，而未来3—5年则是碧桂园厚积薄发的重要时期。

　　克而瑞认为，2025年房企在债务重组方面取得了突破性进展，房地产行业已进入了风险出清的新阶段。规模房企债务重组不断落地，也为其他中小企业加速债务重组提供信心，有利于提振行业信心，促进市场止跌回稳。不过，当前房地产企业在信用债问题解决之后，如何尽快回归正常经营轨道，强化现金流流转更为关键。