地产存量运营机会！对话中银证券夏亦丰：看好物业、养老和商业地产

　　2025博鳌房地产论坛系列活动于8月12日-15日在海南举行，本届论坛主题为“融合的力量”。论坛期间，房地产行业首席分析师、副总裁夏亦丰与新浪财经等对话。

　　当下，房地产市场销售仍然承压，但近期部分城市出现高溢价地块，对此现象，夏亦丰解释称，这是供需双向作用的结果。在供给端，政府倾向于推出价值高且位于核心地段的地块；在需求端，房企也会主动选择周转快、确定性高的核心城市地块，集中竞拍少数优质地块从而推高了地价溢价率。

　　夏亦丰介绍称，目前观察到的42个重点城市新房和二手房库存合计约9亿平，去化周期26个月，若加上低能级城市，库存压力则更大。从市场结构来看，二手房库存持续攀升，其低价优势对新房市场形成明显挤压。购房者普遍倾向选择价格更低的二手房，这导致开发商不仅要面对同业竞争，更要应对来自二手房业主更激烈的市场竞争。

　　谈及房地产行业存量运营的机会，夏亦丰认为，物业、养老和商业地产是三个较具潜力的赛道。夏亦丰解释称，这三个赛道的共同点在于都具有消费属性、长期的持续性以及C端的多样性。

　　“首先，商业地产中的购物中心已经演变成一个天然的社交聚集地，无论是约会还是聚会，人们都会选择一站式的大型商业综合体，它能提供全天候的消费和休闲体验。其次，物业服务的市场规模非常可观，仅就住宅存量而言，全国就有巨大的基础体量。最后在养老产业方面，65岁以上的人口规模持续提升，更重要的是他们具备相当的消费能力。”夏亦丰称。

　　被问及城市更新的话题时，夏亦丰建议，行业可跳出房地产拆迁、棚改的框架，尝试关注管道、电网等市政类设施改造，以及旧街区、旧工厂、传统商场等多种业态的改造。（徐苑蕾）